Hirben.hu Hírben jók vagyunk! 2026 elejére látványosan új szakaszba lépett a magyar ingatlanpiac: a 2025-ös, Otthon Start Program által felpörgetett roham után most már nem a hirtelen árkilövések, hanem a lassuló drágulás, a bővülő kínálat, az erősödő vevői alku és a kivárás határozza meg a piacot. A fordulat különösen Budapesten szembetűnő, ahol februárban havi alapon ismét csökkentek a lakásárak, miközben országosan is érezhetően fékeződött a drágulás üteme. Ezzel párhuzamosan az albérletpiac is veszített lendületéből: a bérleti díjak már alig emelkednek, Budapesten pedig ismét mínuszba fordultak.
A piac nem gyenge, csak már nem ugyanúgy működik, mint tavaly. A kereslet nem tűnt el, de jóval megfontoltabb lett. A vevők egyre kevésbé rohannak rá bármilyen ingatlanra, inkább kivárnak, összehasonlítanak, és elsősorban olyan lakásokat keresnek, amelyek vagy új építésűek, vagy legalább jó állapotúak és gyorsan költözhetők. Ez az új viselkedés részben az árak elszállásának, részben annak a következménye, hogy a támogatott konstrukciók miatt sokan már nem a használt, felújítandó állományban látják a legjobb lehetőséget.
Otthon Start Expo Gödöllőn
Budapest és Debrecen után Gödöllőn, a MATE-aulában várja az Otthon Start Expo 2026 az első lakás vásárlása iránt érdeklődőket. A március 21-i esemény célja, hogy egy helyen tegye elérhetővé a döntéshez szükséges információkat: jelen lesznek a 3 százalékos hitelt kínáló bankok, új projekteket bemutató ingatlanfejlesztők és válogatott ajánlatokkal készülő közvetítők. A látogatók előminősítést kérhetnek, kalkulációkat készíttethetnek, valamint megismerhetik a különböző lakástípusokat. A miniworkshopok jogi, pénzügyi és energetikai alapokat kínálnak közérthető formában. A programon való részvétel ingyenes, de regisztrációhoz kötött.
Lassult a drágulás üteme
Budapesten februárban 0,5 százalékkal csökkentek az árak januárhoz képest, miközben januárban még 2,9 százalékos havi drágulást mutatott a piac – derül ki az ingatlan.com adataiból. Éves összevetésben is lassult az ütem: februárban már „csak” 14,6 százalékos volt a budapesti áremelkedés, szemben a januári, 20 százalék feletti adattal. Országosan ugyanez a folyamat látszik: februárban 0,7 százalékkal nőttek az árak havi alapon, míg januárban még 1,5 százalék volt a drágulás tempója. Éves szinten a januári 17,5 százalékos országos drágulás februárra 15,6 százalékra mérséklődött. Pest vármegyében ugyanakkor még 17 százalékos éves áremelkedést mértek, Közép-Dunántúlon 18,6 százalékosat, Dél-Alföldön pedig 18,5 százalékosat.
A fővárosi árcsökkenés azért különösen érdekes, mert nem keresleti összeomlás okozta. Épp ellenkezőleg: a naptárhatással korrigált adatok szerint januárhoz képest 7,8 százalékkal nőtt az eladó lakások és házak iránti telefonos érdeklődések száma, az új építésű lakások iránti kereslet pedig több mint 18 százalékkal élénkült februárban. A kereslet tehát nem tűnt el, csak átrendeződött: a használt lakások helyett egyre többen nézik az új építésűeket, különösen azokat, amelyek még beleférnek az Otthon Start feltételrendszerébe. Ez Budapesten már tíz kerületben is valós alternatívát jelent a vevőknek – mutatott rá Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
A háttérben az egyik kulcstényező az, hogy a budapesti használt társasházi lakások négyzetméterára gyakorlatilag elérte az Otthon Start plafonját.
A piacon már 1,5 millió forint körül jár a használt társasházi lakások négyzetméterárszintje, vagyis ugyanott, ahol a támogatott program új lakásai számára meghúzott felső korlát van.
Ez lényegében azt üzeni a vevőknek, hogy ha ugyanazon az árszinten új lakást is lehet találni, akkor egyre kevésbé vonzó kompromisszum a használt, sokszor felújítandó lakás.
Ennyibe kerül egy négyzetméter
A budapesti kerületi adatok jól mutatják, mennyire szűk lett az olcsóbb használt lakások mozgástere. Már nincs olyan kerület, ahol a használt társasházi lakások medián négyzetméterára 1 millió forint alatt lenne. A legnagyobb kínálatú XIII. kerületben 1,64 millió forint az átlagos négyzetméterár, a VII. kerületben 1,47 millió, a VI. kerületben 1,26 millió, a VIII. kerületben pedig 1,15 millió forint. Külön figyelemre méltó, hogy a III. és a IX. kerületben szeptember elejéhez képest még csökkentek is a medián négyzetméterárak a használt társasházi lakásoknál, ami arra utal, hogy a piac bizonyos pontokon már nem tudta tovább vinni a tavalyi ütemet.
Nem csak Budapest drága. A vidéki nagyvárosok közül Debrecen és Szeged már belépett az „egymilliós klubba”, vagyis a használt társasházi lakások medián négyzetméterára mindkét városban kereken 1 millió forint. Székesfehérvár 998 ezer, Győr 977 ezer forintos mediánnal közelít ehhez a szinthez. Az OTP tranzakciós adatai szerint a megyeszékhelyek közül Debrecen áll az élen 958 ezer forintos átlagos négyzetméterárral, ami egy év alatt 21 százalékos növekedés. Győr 853 ezer forinttal a második, miközben Salgótarján továbbra is a legolcsóbb megyeszékhely 277 ezer forintos átlagárral, noha ott is 26 százalékos éves emelkedést mértek. Országos szinten a legdrágább megye Somogy, Hajdú-Biharban pedig már 800 ezer forint fölé emelkedett az átlagos négyzetméterár. Nógrádban 2024-ről 2025-re 25 százalékos drágulást mértek, de ezt a szakértők az alacsony bázis miatt óvatosan kezelik.
Újlakás-boom – végre a kínálat is bővül
A piac másik nagy története a kínálat bővülése. Budapesten már 27 ezer, a megyeszékhelyeken 14,4 ezer használt társasházi lakásból válogathatnak a vevők. Ez a fővárosban 53 százalékos, a megyeszékhelyeken 46 százalékos kínálatbővülést jelent egy év alatt. Magyarul: a vevőknek ma sokkal több lehetőségük van, mint egy éve, emiatt pedig az alkupozíciójuk is javult. Az OTP Ingatlanpont adatai szerint 2025 decembere és 2026 februárja között országosan átlagosan 5,9 százalék volt az alku mértéke az utolsó hirdetési ár és a végső szerződéses ár között. Különösen a családi házaknál volt jelentős az engedmény, míg a panellakásoknál maradt a legkisebb mozgástér. Budapesten továbbra is szűkebb az alku lehetősége, átlagosan 2,9 százalék, miközben vidéken és kisebb településeken jóval nagyobb engedmények jelentek meg. A következő hónapokban a kínálat bővülése és az új építésű, támogatott lakások megjelenése tovább alakíthatja az alku mértékét, különösen a panelek piacán.
A kínálat bővülésének legfontosabb motorja az új építésű szegmens. Tavaly elindult a 300 milliárd forintos lakhatási tőkeprogram, emellett az Otthon Starttal összekötött, nemzetgazdasági szempontból kiemelt fejlesztések is komoly lökést adtak a piacnak. Ezeknél a projekteknél legalább 250 lakásos fejlesztésekről van szó, és a lakások legalább 70 százalékának meg kell felelnie az Otthon Start feltételeinek, vagyis a fejlesztőknek az 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafonhoz, valamint a lakások esetében 100 millió, házak esetében 150 millió forintos vételárkorláthoz kell igazodniuk. Ez már önmagában fékezőmechanizmus, főleg Budapesten.
A fejlesztői boom számokban is látszik. Budapesten 2024-ben 29 olyan új társasházi projekt értékesítése indult el, amely legalább 50 lakásos volt, ezek közül 21 meghaladta a 100 lakást. 2025-ben már 59 ilyen, 50 […]
A teljes cikk megtekintéséhez és tovább olvasásához KATTINTSON IDE!
*Tisztelt Olvasó! Amennyiben a cikk tartalma módosult vagy sértő elemeket tartalmaz, kérjük jelezze számunkra info@net-front.hu e-mail címen!