Hirben.hu Hírben jók vagyunk! Ahogy arról az Index több alkalommal is beszámolt: rendesen felturbózta az ingatlanpiacot a fix 3 százalékos Otthon Start hitel. A szeptember elsején induló program már augusztusban az egekbe lőtte az érdeklődést. A kormány, illetve a piaci szakértők egyaránt sokat várnak az Otthon Starttól – hangzott el az ingatlan.com által szervezett Comferencia 2025 ingatlanpiaci konferencián, melyre lapunk exkluzív betekintést nyert.
A gazdaság húzóereje lehet
Mielőtt rátérünk az ingatlanpiaci helyzetre, érdemes egyet hátralépnünk, és a Magyar Nemzeti Bank szemüvegén keresztül megvizsgálni a makrogazdasági helyzetet.
A magyar gazdaság jelenleg „stabilizációs fázisban” van – kezdte előadását Nagy Tamás, az MNB pénzügyirendszer-elemzési vezetője. Az infláció ugyan látványosan lehiggadt a 2022–2023-as csúcsok után, de a jegybank előrejelzése szerint csak 2027 elejére várható, hogy az árstabilitási cél a 3 százalékos szint környékén konszolidálódjon. Ez önmagában meghatározza a kamatpolitikát és a hitelpiac mozgásterét: a monetáris lazítás lassú és megfontolt lesz, a „hamar csökkentés” illúziója szertefoszlott.
A hitelpiac ennek ellenére élénkülni kezdett. A bankrendszer stabil, tőkeerős, és – Nagy Tamás szavaival – „készen áll bármilyen hitelprogram közvetítésére”. A lakáshitelezésben egyelőre a használt lakások dominálnak – az új hitelek 80–85 százaléka erre a szegmensre megy –, de a keresleti élénkülés és az állami programok együtt újra felhozhatják az új építések piacát is.
Az infláció és a kamatszintek mellett a bérek és a bizalmi indexek is meghatározzák a lakáspiacot. Bár a reálkeresetek 2024-ben már 4–5 százalékos növekedést mutattak, a fogyasztói bizalom továbbra is törékeny, a vállalati beruházások és a háztartási felújítások még csak most kezdenek éledezni. Az MNB szerint a lakáspiaci élénkülés egyik mellékhatása lehet majd, hogy a háztartási beruházások – új építések és korszerűsítések – újra a GDP egyik húzóerejévé válhatnak.
Kormányzati válasz: az Otthon Start mint célzott beavatkozás
Panyi Miklós az Otthon Start Programot koordináló államtitkár átfogó képet rajzolt arról, hogyan illeszkedik az új konstrukció a 15 éve tartó magyar otthonteremtési politika ívébe.
Az állami beavatkozás első hulláma a 2015-ben a csok és a babaváró hitel révén indult. Ezzel – mint mondta – a 2010 és 2015 közötti otthonmentési időszak után jutottunk el az otthonteremtésig, a devizahiteles válság utáni helyreállításból egy aktív, ösztönző rendszerhez. Az új korszak azonban már más társadalmi logikát követ. Az Otthon Start nem a gyermekvállaláshoz, hanem az első lakásszerzéshez kötött.
5500 milliárd forint tíz év alatt
Csok, majd csok plusz, falusi csok, babaváró hitel, NHP Zöld Otthon Program, munkáshitel, otthonfelújítási támogatás, vidéki otthonfelújítási támogatás – a felsorolt programok az elmúlt évtized magyar gazdaságpolitikájának egyik legfontosabb pillérei voltak. A kormány célja világos volt: segíteni a családalapítást, növelni a születésszámot, élénkíteni az ingatlanpiacot és ösztönözni a gazdaságot. Kérdés azonban, mennyire váltották be a hozzájuk fűzött reményeket. Az Index saját elemzésben, szakértők segítségével járt utána a témában.
Ebből kiderül, hogy a 2016 eleje és az idei év júniusa között eltelt bő 9 év alatt közel 4700 milliárd forintnyi olyan lakossági hitel ömlött a hazai piacra, amelyhez valamilyen állami támogatás kapcsolódott – a fent sorolt támogatási programok összesen 5450 milliárd forint kifizetést/igénylést generáltak.
A konstrukció legfőbb újdonsága a 3 százalékos fix kamat 25 évre, és a 10 százalékos önerő elégsége (igaz, ez nem minden esetben van így – hangzott el a konferencián). Panyi Miklós szerint „ilyen kombináció soha nem volt”: korábban sem alacsony kamattal, sem ekkora önerővel nem lehetett belépni a piacra. Ez pedig teljesen új csoportokat – elsősorban fiatal, gyermektelen párokat és egyedülállókat – emelhet be az ingatlanpiacra.
Az államtitkár hangsúlyozta: ez nem szociális segély, hanem mobilizációs eszköz. A cél, hogy azok, akik eddig a magas belépési küszöb miatt nem tudtak vásárolni, most megtehessék – és ezzel vagyonosodási pályára álljanak.
Ha 2010-ben elindítottuk volna ezt a programot, ma egy átlagos fiatal nyolcévnyi keresettel lenne jobb helyzetben, mint aki albérletben maradt
– érzékeltette az államtitkár. Az Otthon Start tehát nemcsak lakáspolitikai, hanem vagyonpolitikai beavatkozás is: segít tulajdonhoz juttatni, ezzel hosszú távú pénzügyi biztonságot teremt.
Az első hónapok adatai megerősítik a várakozásokat: a bankokhoz szeptemberben több mint 400 milliárd forintnyi igénylés futott be, ami történelmi rekord. Az államtitkár szerint ez nemcsak a hitelpiacot mozdította meg, hanem a teljes gazdaságot – a kivitelezőket, az ingatlanközvetítőket és a bérleti szektort is.
A kereslet felfutása mellett azonban a kínálati oldal reagálása is kulcskérdés. Az új szabályozás – például a társasházi építményjog egyszerűsítése – az új építéseket is ösztönözni hivatott. Panyi Miklós szerint az új lakások arányának növelése nélkül „az egész otthonteremtési politika félkarú óriás maradna.
Ingatlanpiaci szakértők rámutattak, hogy 2025-ben 11-13 ezer új építés valósulhat meg, ami nagyon kevés. Évente 30-40 ezer új lakóingatlan építésére volna a – nem túl jól állapotban lévő – magyar ingatlanállomány megfelelő szintű megújulásához, illetve hogy minél többen jussanak a 21. század követelményeinek megfelelő otthonhoz. Panyi Miklós szerint ebbe illeszkedik az az 50 ezer új lakás, ami a következő 5 évben megépülhet az Otthon Start által felpörgetett kereslet, illetve a kínálatot ösztönző Lakásépítési Tőkeprogram révén.
Az Index több elemzésében is felhívta a figyelmet, hogy bár az Otthon Start kétségkívül hiánypótló intézkedés, és számos olyan elsőlakás-vásárlás előtt nyit ajtót, akik eddig kiszorultak az ingatlanpiacról, ugyanakkor keresletet ösztönző programként árfelhajtó hatásához sem férhet kétség. Ezáltal adódik a kérdés, hogy, amit az Otthon Start a réven hoz, azt az általa generált áremelkedés a vámon elviheti.
Éppen ezért arra is rámutattunk, hogy Otthon Startnak, illetve a kínálati oldalt stimuláló Lakásépítési Tőkeprogramnak kéz a kézben kell lépdelni a lakhatási nehézségek csillapításához vezető úton. Vagyis – ahogy arra számos szakember, piaci szereplő felhívta a figyelmet – a kereslet és kínálat egyidejű ösztönzésére van szükség.
És bár a Otthon Start hitelhez sok esetben elég 10 százalék önerő, továbbá kedvező kamatozású konstrukcióról van szó, érdemes a pénzügyi tudatosságot szem előtt tartva igényelni a hitelt.
A piac szemszögéből
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, a platform saját adataira támaszkodva mutatta be, hogyan reagált a piac az Otthon Start bejelentésére.
A kereslet a program bejelentése utáni hetekben megháromszorozódott. A telefonos érdeklődések száma szeptember elején duplázódott, majd stabilan 40 százalék körüli pluszban maradt a korábbi évhez képest. Ez a dinamika országosan is érezhető: még a leggyengébb megyékben – Baranya, Somogy, Zala – is 10–17 százalékos keresletnövekedést mértek.
Az eladói oldal is aktivizálódott: a szeptemberi hónapban újra bővült a kínálat, azaz az eladók is érzik, hogy „van mozgás”, és újra érdemes hirdetni. Ennek következményeként csökkent az alkupozíció: a vevők egyre kevésbé tudnak árengedményt kiharcolni, miközben az árak is felfelé mozdultak – ezt később részletesebben is tárgyaljuk
A teljes cikk megtekintéséhez és tovább olvasásához KATTINTSON IDE!
*Tisztelt Olvasó! Amennyiben a cikk tartalma módosult vagy sértő elemeket tartalmaz, kérjük jelezze számunkra info@net-front.hu e-mail címen!