Hirben.hu Hírben jók vagyunk! Otthon Start Program. Az új állami „üdvöske”, ami már féléves, és amitől sokan a lakhatási válság megoldását, de legalább is enyhítését várják. Merthogy a program szép eredményei mellett továbbra is lakhatási válság van Magyarországon. Hogy ezt miért van így, arról egy elég részletes elemzésben foglalkoztunk.
Amiről eddig kevés szó esett
Ebben a cikkben egy olyan kérdést boncolgatunk ingatlanpiac, illetve banki szakértők segítségével, hogy az Otthon Start hitel költözéskor továbbvihető-e az új ingatlanra?
Nézzünk egy életszerű példát: fiatal pár Otthon Start hitellel vásárol egy 40–50 négyzetméteres, másfél szobás lakást. Menet közben azonban bővül a család, így szeretnének nagyobb otthonba költözni. Mi történik az OS-hitellel? Vissza kell fizetni? Ha igen, milyen kamattal: a 3 százalékos támogatott, vagy a piaci kamattal? Vagy, ami a fő kérdés, továbbvihető-e az Otthon Start hitel?
A banki válaszokból az derül ki, hogy az Otthon Start hitel továbbvihető más ingatlanra is.
Fontos azonban, hogy az OS-hitellel vásárolt ingatlanra 5 éves elidegenítési tilalom vonatkozik. Ha valaki ez idő alatt adja el ingatlanát, akkor a 3 százalékos hitel piaci kamatozásúvá válik, a végtörlesztés ez alapján történik, és az addigi kamattámogatás összegét is vissza kell fizetni. (Ha például egy év után adja el valaki a lakását, akkor arra az egy évre vonatkozóan visszamenőlegesen ki kell fizetni a támogatott 3 százalékos és a piaci hitelkamat közötti különbséget.)
Amennyiben az ügyfél eladja a lakást, de nem vásárol új ingatlant, a hitelt végtörleszteni kell a vételárból. A végtörlesztés díja legfeljebb az előtörlesztett összeg 1 százaléka lehet, és a hitel a lezárás pillanatáig változatlanul fix 3 százalék kamatozású marad, tehát nem válik piaci kamatozásúvá.
Az OTP Bank Indexnek eljuttatott válaszában kifejti: a jogszabály megengedi, hogy a hitelcél és a fedezeti ingatlan eltérő legyen, de a magyar állam javára szóló jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom minden esetben a hitelcél ingatlanra kerül bejegyzésre. A bank jelzálogjoga a teljes futamidőre, az állam jelzálogjoga 5 évre kerül bejegyzésre.
És itt jön a lényeg: ezek alapján, ha az Otthon Start hitellel vásárolt lakás eladása 5 év után történik, és a hitel fedezete egy másik ingatlan, a lakás minden jogkövetkezmény nélkül értékesíthető, és az Otthon Start hitel megmarad.
Tehát az Otthon Start kölcsön továbbvitelére a klasszikus „eladom lakásomat és egy másikat vásárolok” folyamatban csak akkor van lehetőség, ha az első ingatlan eladását megelőzően fedezetcserét kér az ügyfél a banktól.
– hangsúlyozta az OTP, és hasonló választ adott az MBH Bank is, amely azt írta, hogy
bár a költözés és a fedezetcsere lehetőségét az Otthon Start Program jogszabálya jelenleg nem definiálja külön, és nincs még banki gyakorlat sem ilyen esetre, a jelenleg hatályos jogszabályi keretek alapján az Otthon Start hitel alapvetően tovább vihető költözéskor, mégpedig fedezetcsere formájában.
Ez azt jelenti, hogy a meglévő támogatott hitel nem szűnik meg, hanem – banki döntéstől függően – egy új ingatlanra kerül át a jelzálogjog. A fedezetcsere feltétele, hogy az új ingatlan megfeleljen a bank által támasztott kritériumoknak: Magyarországon legyen, lakhatásra alkalmas, per- és tehermentes, valamint értékében és műszaki állapotában megfelelő fedezetet nyújtson a fennálló tartozásra – írja a pénzintézet.
A bank a folyamat során értékbecslést végez, és megvizsgálja, hogy az új ingatlan értéke minimum az előző jelzálog alá vont ingatlanéval megegyező legyen. Ez biztosítja, hogy az ingatlan értéke elegendő biztosítékot nyújtson a hitel további futamidejére.
A fedezetcsere egy költségekkel járó hitelszerződés-módosítási esemény, melynek során a hitelügyletbe bevonásra kerül a másik ingatlan (az eredeti kiengedése mellett) és annak tulajdonosai is. A bank ilyenkor vizsgálja a másik bevonandó ingatlan értékét, és ha megfelelőnek találja, akkor jöhet a szerződésmódosítás.
Némiképp árnyalja a képet az ingatlanszakértő
Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője mindenekelőtt leszögezte: az OS-hitellel finanszírozott ingatlan öt éven belül nem adható el. „A lakásban nem kell lakóhelyet létesíteni, illetve életvitelszerűen ott élni, tehát az igénylő bármikor elköltözhet, sőt be sem kell költöznie. Ám amennyiben mégis eladja a lakást, akkor a kamattámogatás megszűnik, tehát a végtörlesztés már piaci alapon történik, sőt, az addig igénybe vett kamattámogatást is vissza kell fizetni. A bank a fennálló tőketartozás összegét a 3 százalékos kamat alapján állapítja meg, és az addig igénybe vett kamattámogatás is vissza kell fizetni” – mutatott rá Balogh László.
Ami pedig az egyik ingatlanról másikra történő továbbvitelt illeti: az OS-hitel csak abban az esetben vihető tovább, ha a kölcsön fedezeteként a korábbinál értékesebb, már tulajdonban lévő ingatlant vonnak be. „A kamattámogatásra megszerzett jogosultság a kamattámogatás időtartama alatt akkor is változatlan feltételekkel fennmarad, ha a kölcsön jelzálog fedezeteként a korábbinál értékesebb ingatlan kerül bevonásra” – áll az az OSP szabályait rögzítő kormányrendeletben.
„Az tehát nem működik, hogy valaki eladja a lakását, majd az OS-hitelt átviszi a megvásárolandó lakásra. Az eladott ingatlanról törölni kell a jelzálogot, ám mivel a másik ingatlan még nincs tulajdonban, a bank nem tudja hová bejegyezni az OSP-t biztosító jelzálogjogot” – mutatott rá Balogh László, hozzátéve, hogy a továbbvitel a csok, majd a csok plusz hitelnél sem működött, illetve működik.
Mire kell figyelni, mielőtt valaki belevág?
Azt is megkérdeztük a bankoktól, mire érdemes figyelni a leendő ügyfeleknek az Otthon Start hitel – és egyéb hitel – felvételét megelőzően?
Egy lakáshitelt általában hosszú, sok esetben 20-25 éve időszakra vesznek fel, éppen ezért minden esetben azt javasolják, hogy gondolják át az ezen időszak alatt várható, illetve tervezett élethelyzet-változásokat is, mielőtt belevágnak a lakásvásárlásba. Az OTP szerint különösen az alábbi kérdéseket érdemes megvizsgálni:
- Képes leszek-e hosszútávon fizetni a törlesztőrészlet? A váratlan helyzetekre gondolva pedig érdemes törlesztési biztosítást kötni.
- Tudom-e vállalni, hogy az első 5 évben nem értékesítem az ingatlant vagy ha mégis, képes leszek visszafizetni a kamattámogatást?
- Kapok-e olyan kedvezményt a hitelfelvétellel kapcsolatban, melyet előtörlesztés/végtörlesztés esetén a bank részére vissza kell fizetni?
Az MBH Bank arra a fontos pontra hívja fel a figyelmet, hogy a költözésben gondolkodó ügyfelek számára érdemes előretervezni, hiszen az Otthon Start hitel életükben csak egyszer vehető igénybe, akkor is, ha az igénylő korábban adóstársként szerepelt egy OS-hitelnél.
A Otthon Start Program keretében felvett lakáshitelek átlagos összege az MBH Banknál eléri a 34 millió forintot. Az OTP-nél az átlagos lakáshitelösszeg a 2024. évi 22-24 millió forintról 2025. év végére 34-35 millió forintra változott.
A lakhatási válság kronológiája
Az alábbiakban néhány pontban, kronológiai sorrendben összeszedtük, mi tudunk […]
A teljes cikk megtekintéséhez és tovább olvasásához KATTINTSON IDE!
*Tisztelt Olvasó! Amennyiben a cikk tartalma módosult vagy sértő elemeket tartalmaz, kérjük jelezze számunkra info@net-front.hu e-mail címen!