Hirben.hu Hírben jók vagyunk! Ahogy arról nemrég az Index az ingatlan.com adataira hivatkozva beszámolt, 2024-ben az egész országban tovább nőttek a lakásárak, a fővárosban nagyobb mértékben, mint vidéken. Így már egymillió forint felett vannak az átlagos négyzetméterárak Budapesten, de jelentős eltérések figyelhetők meg a kerületek között. A vidéki nagyvárosok átlagárai is emelkedtek, de országrészenként nagy különbségek láthatók.
Ingatlanpiaci évértékelő elemzésünkben pedig több között arról értekeztünk, hogy a kormány hosszú idő után felismerte, kezelnie kell a lakhatási válságot. Különböző ösztönzőkkel és lépésekkel tennék megfizethető a lakhatást, ám semmi sem utal arra, hogy megtorpanna az ingatlanárak emelkedése.
Kérdés, mekkora tér van a további áremelkedés mögött
A pozitív várakozások hatására már a 2024-es év utolsó negyedévében felpörgött az ingatlanpiac, ami az árak emelkedését is magával hozta. Kérdés, mekkora tere van még a további emelkedésnek az idén. „Az őszi hónapokban beindult az ingatlanpiac, és a szezonális jellegzetességeken túl egyelőre nem látszódnak jelei a megtorpanásnak” – mondta Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője. A szakértő segítségével ezen két kerületen keresztül mutatjuk be az aktuális ingatlanpiaci folyamatokat.
Szerinte az emberekre a legnagyobb hatást a pozitív ingatlanpiaci várakozásokról szóló hírek gyakorolták, miközben a sorra megjelenő kormánybejelentések valójában nem olyan óriási horderejűek. Várakozásai szerint 2025-ben leginkább az állampapírokból kiáramló pénz hat majd az ingatlanpiacra, ezek egy része ugyanis feltehetően az ingatlanpiaci befektetésekben jelenik meg – az persze kérdéses, mekkora mértékben, ahogy az is, hogy a többi kormányzati bejelentésnek ténylegesen mekkora hatása lesz majd idén az ingatlanpiacra.
„Az azonban leszögezhető, hogy a növekvő forgalommal és az áremelkedéssel kapcsolatos várakozások igen erősek voltak tavaly – ezzel együtt az év második felében nagyobb számban megjelentek a befektetők is –, így már 2024 negyedik negyedévében megkezdődött a drágulás az ingatlanpiacon, amely összességében 10 százalék körüli volt” – mondta Sebestyén Tamás.
A már bekövetkezett áremelkedés után viszont kérdéses, az idei évben mekkora tér nyílik a további drágulás előtt, vagyis hogy ezen a 10 százalékon felül lehet-e további 10-20 százalékos árnövekedés. Mindez attól függ, hogy a 2024-es kormányzati bejelentések valójában mennyire mozgatják meg a vevőket
– vélekedett a szakértő.
A másik fontos kérdés ezzel kapcsolatban, hogy a bérleti piac is elvisel-e további 10-20 százalékos áremelkedést, tehát a most „belépő szintnek” számító, 150-160 ezer forintos havidíjért kiadott ingatlanokért el lehet-e majd kérni havi 170-180 ezer forintot, illetve ezt meg tudják-e majd fizetni a bérlők. Ez viszont annak függvénye, hogy lesz-e megfelelő mértékű gazdasági növekedés és reálbér-emelkedés.
Ugyanis ha a bérleti piacon nem lehet ilyen mértékben árat emelni, az az eladó ingatlanoknál is behatárolja az áremelkedést
– jegyezte meg a szakértő, aki arra is rámutatott, hogy jelenleg is vannak a piacon olyan, jelentősen túlárazott bérlakások, melyeket nem tud kiadni a tulajdonosuk, csak ha mérsékli a bérleti díjat, így viszont akár hónapokat is üresen áll a lakása. Ez egyben azt is jelenti persze, hogy több hónapnyi bérleti díjat elveszít.
Sebestyén Tamás arra is felhívta a figyelmet; a vevők számára jelenleg az emelkedő áraknál is nagyobb problémát jelent, hogy a továbbra is jellemző eladói kivárás miatt gyenge a kínálat. Kevés az eladó ingatlan a piacon, és azok jelentős része rossz minőségű. „Nincs miből válogatni, így aztán, ha piacra kerül egy-egy keresett kategóriába tartozó, tehát például egy lakótelepi, esetleg kis lakóközösségű társasházban található egy-másfél szobás vagy egy plusz két félszobás ingatlan, akkor arra akár felfelé tartó licit is kialakulhat.”
Ebből következően az alku most nem jellemző – legalábbis a felkapott ingatlanoknál –, és akár néhány nap vagy egy hét alatt is elkelhet egy-egy keresett lakás, míg a kevésbé jó adottságú, nagyobb méretű ingatlanok esetében több hónapos értékesítési időre kell készülniük az eladóknak.
Ezzel együtt továbbra is jellemző a túlárazottság, de Sebestyén Tamás szerint az is leginkább a nagyobb alapterületű ingatlanokat érinti, melyek egyébként sem kifejezetten keresettek. A túlárazottság oka többek között az, hogy a kisebb lakásokra jellemző négyzetméterárral számolnak a tulajdonosok, ami természetesen a nagyobb méreteknél már nem érvényes.
A zuglói (XIV. kerületi) árak egyébként a keresett kategóriákban – például a panellakásoknál – elérték az egymillió forintot négyzetméterenként, legalábbis a nívósabb környéken lévő, jobb állapotú, kisebb vagy közepes méretű panellakásoknál ennyit is el lehet kérni a vevőktől. Egy rosszabb állapot vagy nagyobb méret esetében viszont mérsékeltebbek a négyzetméterárak: 850-900 ezer forint környékén alakulnak a kerületben.
Ami az átlagos, különösebb extrák nélküli új építésű ingatlanokat illeti, 1,2-1,3 millió forintos négyzetméterárig keresik őket a vevők – és van is rájuk kereslet –, ami viszont ennél drágább, azt rendkívül nehéz eladni.
Ugyanakkor 2025-ben tovább emelkedhet ez a lélektani határ – párhuzamosan a használt ingatlanok árának emelkedésével –, akár az 1,3-1,4 millió forintos négyzetméterárig.
Már csak három kerület van 200 ezer alatt Budapesten
A bérlői piacon is mélyen a zsebbe kell nyúlni. Több hónapig tartó minimális árcsökkenés után ugyanis a december irányváltást hozott a az albérletpiacon – derül ki a KSH–ingatlan.com lakbérindexéhez fűzött elemzésből. Országosan 1,3, Budapesten pedig 1 százalékkal nőttek az átlagos lakbérek az előző hónaphoz képest. Havi bázison tehát gyakorlatilag stagnálásról beszélhetünk, éves szinten azonban a decemberi bérleti díjak országosan 9,3 százalékkal haladták meg az egy évvel korábbit, a fővárosban pedig 9,6 százalékkal drágultak a kiadó lakások.
„A tavaly év végi drágulás 2025 elején mérsékelt tempóban folytatódhat, mivel az albérletárak már eleve magas szintről futnak neki az idei évnek. A bérleti díjak leginkább a fizetések változásával mozognak együtt, az év eleje pedig fizetésemelési hullámmal indul a munkaerőpiacon” – kommentálta az adatokat Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
A lakásukat kiadó tulajdonosok budapesti kínálatában január elején már csak három kerületben, a XV.-ben, a XXI.-ben és a XXIII.-ban volt 200 ezer forint alatt az átlagos bérleti díj, ezekben a városrészekben 180 ezer forintos összeggel számolhatnak a bérlők. A legnagyobb választékot kínáló budapesti városrészek közé tartozó VIII., XI., XIII. és XIV. kerületben 235-260 ezer forint az átlagos lakbér havonta, a legdrágább pedig az V. kerület 340 ezer forintos átlagos havi lakbérrel.
A teljes cikk megtekintéséhez és tovább olvasásához KATTINTSON IDE!
*Tisztelt Olvasó! Amennyiben a cikk tartalma módosult vagy sértő elemeket tartalmaz, kérjük jelezze számunkra info@net-front.hu e-mail címen!