Hirben.hu Hírben jók vagyunk! Bár a 2023-as évhez képest idén jobban teljesített az ingatlanpiac, az alacsony bázis miatt nem volt túl magasan a léc. Nincs azonban új a nap alatt: 2024-ben is magas négyzetméterárak és bérleti díjak, szintén magas kamatkörnyezet és – bár a KSH szerint folyamatosan emelkedik, de – alacsony fizetési szintek nehezítették Magyarországon az otthonhoz jutást, jelentős lakhatási válságot okozva ezáltal.
Az Index az elmúlt közel két évben számos alkalommal felhívta a figyelmet a jelenségre. Nemrég pedig a kormány is felismerte, és rászánta magát, hogy különböző intézkedéseket hoz annak enyhítésére. A 21 pontból álló új gazdaságpolitikai akcióterv számos lakhatási körülményt, otthonhoz jutást segítő intézkedést is tartalmaz. Ezekről többek között itt, vagy épp itt bővebben beszámoltunk.
Lassult a növekedés
„A 2024-es év mérsékelt javulást hozott az ingatlanpiacon a korábbi időszakhoz képest, azonban még mindig elmarad a Covid-járvány előtti szinttől. Számszerűsítve, amennyiben a Covid időszakát 100 egységnek vesszük, akkor a piac jelenleg körülbelül 80–81 százalékos szinten működik” – mutatott rá Balla Ákos, a Balla Ingatlan alapító-tulajdonosa.
„Az ingatlanpiac idei éve a korábbi évek mintázatába illeszkedett, a 2023-as visszafogottabb év után jelentős élénküléssel indult. Az év első felében a tavalyról elhalasztott adásvételek realizálódtak, míg a második félévben a 2025-ről előrehozott tranzakciók voltak jellemzőek. Az éves tranzakciószám várhatóan 130–150 ezer körül alakulhat, ami 20–30 százalékos növekedést jelent az előző évhez képest” – summázta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági elemzője.
Megfizethetőségi problémák az albérletpiacon
A kormányzati intézkedések célkeresztjébe is kerülő bérlői piac 2024 első felében erős növekedést mutatott, amit részben az infláció beépülése, részben a gyengélkedő adásvételi piac okozott. „Korábban szintén több alkalommal beszámoltunk az ingatlanpiaci 22-es csapdáról, vagyis amikor az elszálló négyzetméterárak, valamint lakáshitelkamatok miatt sokan kiesnek az adásvételi piacról, és kényszerből az albérlet felé fordulnak. A bérlői piacon ezáltal keletkezett többletkereslet azonban a bérleti díjak emelkedéséhez vezet.
A bérleti piacon az év elején 9–10 százalékos éves drágulási ütem volt megfigyelhető, ami az év végére 7–8 százalékra mérséklődött.
Budapesten a mediánbérleti díj 250 ezer forint körül alakult.
A kínálat jelentősen bővült, ami a magas árszint mellett már megfizethetőségi problémákat jelzett” – mondta Balogh László.
Hasonló tendenciára mutatott rá Balla Ákos is: az év végére érezhető volt némi lassulás a bérleti díjak emelkedésében, melyeknél a budapesti átlag 250 ezer forint körül alakul, míg az országos 200 ezer forint környékén van. Ugyanakkor ezek az átlagértékek félrevezetők lehetnek, hiszen jelentős különbségek vannak kerületenként és ingatlantípusonként. A főváros külső kerületeiben már 140–160 ezer forinttól lehet lakást bérelni, míg a prémiumkategóriában akár 300 ezer forint feletti bérleti díjak is előfordulnak.
Egyfajta kivárás látható jelenleg az ingatlanpiacon, így a bérlői piacon is. Egyrészt sokan a kormányzati intézkedéseket – például, hogy a munkáltatók kedvezőbb adózással vagy adómentes támogathatják munkavállalóik lakhatását –, illetve annak piacra kifejtett hatásainak kimenetelét várják, míg mások egyszerűen nem tudják finanszírozni a növekvő bérleti költségeket
– mondta a Balla Ingatlan vezetője, aki szerint a kormány lakáspolitikai intézkedései kettős hatást fejthetnek ki a bérleti piacra. Egyszerre deklarált szándék az ingatlanvásárlások ösztönzése, miközben csökkenteni szándékozzák a bérleti díjakat.
„Ez azonban elriaszthatja a befektetési szándékkal – például az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarításokat felhasználva – ingatlant vásárolni szándékozókat, hiszen miért fektetnék pénzüket ingatlanba, ha annak kiadásából a bérleti díjak csökkenése miatt alacsonyabb hozamra számíthatnak” – tette fel a költői kérdést Balla Ákos.
Tovább drágulhatnak az így is drága új építésűek
Az újlakás-piac továbbra is alacsony tranzakciószámmal küzd. Ennek egyik fő oka, hogy a szegmens csak lassan tud reagálni a piaci változásokra, hiszen egy projekt elindításától az átadásig hosszú idő telik el (tervezés, engedélyeztetés, kivitelezés). Ami ma épül, az valójában a 1–2 évvel ezelőtti döntések eredménye.
Az ingatlanárak növekedése fokozatosan gyorsult az év során: januárban még csak 2–3 százalékos éves növekedési ütem volt jellemző, az év végére azonban ez 9–10 százalékra emelkedett – jelezte Balogh László. Az új lakások piacán Budapesten már 1,4 millió forint körüli átlagos négyzetméterárak jellemzők, és több megyeszékhelyen is átlépték az egymillió forintos határt. A fővárosban az új lakások medián ára elérte a 100 millió forintot, ez azt jelenti, hogy mérettől, műszaki tartalomtól, lokációtól függetlenül átlagosan ennyibe kerül Budapesten egy új építésű lakás.
Az új lakások piacán három fő árkategória különíthető el – mutatott rá Balla Ákos.
- Az elsőbe tartoznak a külvárosi, de tömegközlekedéssel jól megközelíthető területeken épülő lakások, melyek átlagos négyzetméterára 1,1 millió forint körül mozog (1–1,2 millió forint). Ebben a szegmensben várható a legtöbb, évi több ezer tranzakció. Fontos kiemelni, hogy az alacsonyabb ár nem jelent minőségi kompromisszumot – ezek az ingatlanok megfelelő műszaki tartalommal rendelkeznek.
- A középső kategóriában találhatók az 1,5–1,7 millió forintos […]
A teljes cikk megtekintéséhez és tovább olvasásához KATTINTSON IDE!
*Tisztelt Olvasó! Amennyiben a cikk tartalma módosult vagy sértő elemeket tartalmaz, kérjük jelezze számunkra info@net-front.hu e-mail címen!