Hirben.hu Hírben jók vagyunk! Lassan négy éve – Oroszország ukrajnai inváziója óta – beszélhetünk általános gazdasági recesszióról, ami európai, sőt globális szinten is tetten érhető. Mit jelent ez magyar szempontból? Egekbe szökő inflációról, kamatszintekről, összességében a megélhetési költségek drasztikus emelkedéséről beszélhetünk, ami napjainkban is érezteti hatását.
A 2022-es, a 2023-as, valamint a 2024-es év ingatlanpiaci szempontból sem volt túl rózsás, köszönhetően többek között annak, hogy – az említett okok miatt – a vásárlóerő igencsak megcsappant, az építési és építőanyag-költségek elszállása miatt jelentősen megdrágult a kivitelezés és a felújítás, míg a brutálisan elszálló, és azóta is magasan ragadt jegybanki alapkamat (6,5 százalék) miatt a lakáshitelpiac is fuldoklott.
2025-ben is tovább folytatódott a brutális áremelkedés: a 2015 és 2025 közötti 10 évben Európa-szerte Magyarországon drágultak legjobban az ingatlanok – mostanra közel 4,5–5-szörösére emelkedtek az árak. Egyszerű mateknyelven ez azt jelenti, hogy az a lakás, ami 2015-ben 20 millió forint volt, az ma 90–100 millió forint körüli elérhető.
Az idei év azonban több szempontból is fordulatot hozott a szegmensben. Ebben a cikkben ezt foglaljuk össze Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, Balla Ákos, a Balla Ingatlan alapító ügyvezetője, valamint Szegő Péter, a Duna House (DH) vezető elemzője segítségével.
Dióhéjban: ez történt 2025-ben az ingatlanpiacon
Mielőtt rátérnénk a szakértői értékelésekre, érdemes néhány pontban összefoglalni a 2025-ös év főbb ingatlanpiaci fordulópontjait.
- Az első negyedévet az állampapírpiacról a lakossághoz vándorolt tőke- és kamatkifizetések determináltak. Ahogy arról beszámoltunk, mintegy 1700 milliárd forintot fizettek ki a lakosságnak kamatok formájában, ebből 1300 milliárd forint a Prémium Magyar Állampapírhoz (PMÁP) kapcsolódott. Ennek az összegnek egy jelentős része az ingatlanpiacon keresett magának helyet befektetés formájában, ami jelentősen felkavarta az akkorra leült piac állóvizét.
- A befektetési ingatlanvásárlási hullám április környékén ült el, ezt követően a piac visszatért a lassan csordogáló állapotba.
- Nyár elején már suttogtak arról, hogy a kormány nagy bejelentéssel készül a lakhatási nehézségek enyhítése céljából – merthogy ez az új gazdaságpolitikai akcióterv egyik sarokpontja. Ehhez hozzátartozik, hogy a kormány 2024 októberében, azt követően „fedezte fel”, hogy lakhatási válság nehezíti a magyarok mindennapjait, hogy az Index az azt megelőző két évben konzekvensen írt a témában.
- Arról is az Index számolt be elsőként, hogy érkezik az Otthon Start Program (OSP). A szeptember elsején elrajtolt fix 3 százalékos lakáshitel-konstrukció július–augusztusban a sztratoszféráig lőtte az ingatlanpiaci érdeklődést. Szeptember–októberben pedig a program élesedése lakáshitelpiaci rekordokat hozott.
- Azóta – bár az OSP ébren tartja – ismét normalizálódott a piac. Ahogy a lapunknak nyilatkozó szakemberek is jelezték, az év vége hagyományosan nem az ingatlanpiac legerősebb időszaka.
Összességében elmondható, hogy miközben Otthon Start tízezreknek ad esélyt a saját otthon megvalósításához, a jegybank szerint (is) történelmi léptékű ingatlanár-emelkedést indított el. Ezért is fontos – ahogy arról több cikkben is beszámoltunk –, hogy a keresletnek és kínálatnak kéz a kézben szükséges bővülnie a lakhatási válság enyhítéséhez vezető úton. Jelenleg ugyanis, bár az Otthon Start kapcsán a kereslet – legalább is érdeklődés szintjén – az egekbe szökött, nincs elég minőségi, megfizethető ingatlan a piacon, ami képes volna kiszolgálni a fokozott vásárlói kedvet.
Mindezek az Otthon Start Expo 2026 interaktív rendezvényen is terítékre kerülnek. A konferenciát a Bálnában rendezik 2026. január 17-én.
Egy év, amelyben a piac kétszer is új pályára állt
A szakértői nyilatkozatokból megállapítható, hogy a magyar ingatlanpiac történetében kevés olyan év akad, amelyet nehézség nélkül lehetne egyetlen jelzővel leírni.
Balogh László szerint 2025 rendhagyó év volt a magyar lakáspiacon.
A modern piaci működés történetében először fordult elő, hogy két egymást követő, egymást erősítő keresleti hullám csapott le ugyanazon az éven belül. Ez nem egyszerű fellendülés, hanem túlfűtött állapot.
Balla Ákos arról beszélt, hogy 2025 tipikus példája annak, amikor egy pozitív hír hatására az eladók lelkesedése hamarabb csapódik le az árakban, mint ahogy a tényleges vásárlók reagálni tudnának. „Az állampapírok lejárata előre látható volt, az Otthon Start pedig illeszkedett a kormány családpolitikájába. A probléma, hogy a piac túl gyorsan és túl agresszívan árazta be ezeket” – hangsúlyozta. „Ennek következtében sok esetben éppen azok maradtak le, akiknek a programok eredetileg kedveztek volna: az állampapírpénzből vásárlók és az otthon startos fiatalok egy része már megemelt árakkal szembesült” – tette hozzá.
Szegő Péter úgy látja: 2025 egyértelműen két szakaszra bontható, ezek dinamikája szinte tankönyvszerűen követhető a tranzakciószámok és keresleti mutatók alapján.. „Az év első felét a 2023-as gyenge időszak utáni élénkülés folytatása jellemezte, amelyet az állampapírpénzek beáramlása erősített fel. Ez még a régi szabályok szerint működő piac volt: fokozatosan élénkülő kereslet, emelkedő árak, mérsékelt hitelhasználat” – fogalmazott.
Az első hajtóerő: előre beárazták az állampapírpénzeket
Az év eleji folyamatok megértéséhez elengedhetetlen az inflációkövető lakossági állampapírok szerepe. A felszabaduló, százmilliárdokban mérhető megtakarítás egy része nem maradt a pénzpiacon, hanem reáleszközök felé indult el. Az ingatlan ilyen környezetben természetes célpont: a magas infláció emléke még élénken élt a háztartásokban, az ingatlan pedig továbbra is „értékőrző” szerepben jelent meg.
Balogh László számításai szerint az állampapírpénzek felszabadulásával megközelítőleg ezermilliárd forint nagyságrendű tőke jelent meg újra a lakáspiacon, döntően befektetési céllal. „Ezek a vásárlások elsősorban új lakásokat, valamint nagyvárosi és budapesti ingatlanokat céloztak, és már az év elején látványos áremelkedést indítottak el. Ez a hullám április–májusra kifulladt, de addigra már jelentősen megemelte az árszinteket és a piaci várakozásokat” – tette hozzá.
Szegő Péter szerint a befektetői érdeklődés már 2024 végén elkezdett erősödni, 2025 elején pedig a tranzakciókban is látványosan megjelent. „A piac ezen a ponton még viszonylag »klasszikus« képet mutatott: befektetők vásároltak, az árak emelkedtek, a kínálat pedig lassabban reagált” – vázolta a DH elemzője.
Balla Ákos úgy nyilatkozott, hogy az állampapírpénzek megjelenése nem okozott valódi meglepetést, és éppen ez a probléma.
Az eladók és a piac egy része előre árazta a várható keresletet, így sok vevő – legyen befektető vagy saját célra vásárló – akkor szembesült a magas árakkal, amikor már késő volt. Ez a jelenség tipikus példája annak, hogyan tud a piac »előreszaladni« a valós kereslettől
– fogalmazott.
A második sokk: az Otthon Start Program belépése
Az év második felét egyértelműen az Otthon Start Program határozta meg. A 3 százalékos fix kamat és alacsony önerő melletti elsőlakás-vásárlás lehetősége teljesen új vevőréteget aktivált. „A kereslet augusztusban ugrásszerűen nőtt, szeptemberben pedig olyan tranzakciószámok jelentek meg, amelyekre 2022 óta nem volt példa. Ez nemcsak a fővárosban, hanem országosan is érzékelhető volt, ami önmagában is különlegessé teszi a programot” – mondta Szegő Péter. A Duna House becslései szerint míg 2025 első fél évében az eladó lakóingatlanok iránti kereslet éves alapon csak 5 százalékkal bővült, addig augusztusban – az OSP bejelentése után – már 46 százalékkal ugrott meg, amit szeptemberben 37 százalékos tranzakciószám-növekedés követett. Szeptemberre 13 426 tranzakciót becsülnek, ami 2022 óta nem látott forgalom – ez egyértelműen a program berobbanásának tudható be.
Balogh László szerint az OSP nem egyszerűen újabb keresletet hozott, hanem megváltoztatta a piac motorját. „A hangsúly a készpénzes befektetőkről áttevődött a fiatal, hitelből vásárló első lakásosokra, akik tömegesen léptek piacra a nyár végétől. Ez a váltás országos hatású volt, nem korlátozódott Budapestre” – mutatott rá.
Balla Ákos szerint piac nagyon gyorsan „lenyelte” a kedvezményt. Az eladók árat emeltek, sok ingatlan pedig eleve nem volt alkalmas arra, hogy a program nyertese legyen.
„Az Otthon Start nem általános megoldás, hanem egy szűkebb szegmensben működő eszköz, amely óhatatlanul torzítja a piacot”
– hangsúlyozta. Összességében alig 10 ezer új lakást hozhat a piacra rövid távon, miközben egy kiegyensúlyozott ingatlanpiac évente 140–150 ezer tranzakciót bonyolít. „Ez tehát fontos, de nem döntő mennyiség. A valódi áttöréshez még több építés, és hosszabb távú, kiszámítható szabályozási környezet kellene” – mondta. Ugyanakkor üdvözli, hogy az állam most először tudatosan célozza az olcsóbb, megfizethető kategóriát, és nem a tehetősebb rétegek felé áramlik a támogatás – mint egyes korábbi programoknál, például a csok plusz esetében történt.
A használt lakáspiac belső törésvonalai
Konszenzus mutatkozik annak terén, hogy 2025-ben a lakáspiac gerincét egyértelműen a használt ingatlanok adták, itt csapódott le a kereslet döntő része, miközben az árak országosan két számjegyű ütemben, a harmadik negyedévben közel 24 százalékkal, Budapesten 30 százalékkal emelkedtek éves alapon. A fővárosban a használt panelek és téglalakások ára jellemzően 1,1–1,3 millió forint négyzetméterenként, ami már a szakértők szerint is túlfűtött szint, a jegybanki becslések alapján 18–19 százalékos túlértékeltséggel.
Balogh László szerint a használt ingatlanok lettek az Otthon Start „természetes célpontjai”, ami felfelé húzta az árakat, ez pedig a kínálatban is látszik: 2025 közepén 131–132 ezer aktív hirdetés volt a piacon, őszre ez 140 ezer fölé emelkedett, ami azt jelzi, hogy egyre több tulajdonos próbál még jó áron kiszállni. Ugyanakkor az eleve magas árszintek miatt Budapesten viszonylag gyorsan kifulladt a drágulás. Szegő Péter ehhez hasonlóan látja a folyamat ívét. „A használtlakás-piac 2025-ben egy rövid, intenzív felfutást követően elérte az árplafont, majd lassulásba fordult, különösen az év végére.”
Balla Ákos hangsúlyozza, hogy a használt lakás már nem olcsó, csak az új építésűekhez képest elérhetőbb. Ugyanakkor a rosszabb adottságú, nagyobb, felújítandó ingatlanoknál egészen más kép rajzolódott ki. Ezeknél hosszabb értékesítési idő, nagyobb alkuk és sok esetben stagnáló árak jellemzők.
A szakértők felhívják a figyelmet, hogy miközben 2025-ben még a használt piac vitte a hátán a ingatlanpiacot, 2026-ra az OSP 1,5 millió forint/négyzetméter árplafonjának és a lassuló keresletnek köszönhetően egyes térségekben az új lakások – részben az Otthon Start miatt – valódi alternatívává válhatnak a használtakkal szemben.
Két számjegyű áremelkedés
A Magyar Nemzeti Bank november közepén publikálta az idei második fél évre vonatkozó Lakáspiaci jelentését. Az MNB ebben történelmi ingatlanár-emelkedést prognosztizál 2025 negyedik negyedévére éves bázison. Ez számszerűsítve 27,9 százalékos drágulást jelent, ami 25 éve nem látott negyedéves növekedési ütem. A jegybank szerint mindezt az Otthon Start Program fűti – vagyis a nemzeti bank visszaigazolta azokat a félelmeket, miszerint az OSP annak ellenére tovább növeli az ingatlanárakat, hogy a program keretében megvásárolható lakásokra egy 1,5 millió forint/négyzetméteres sapkát tettek. A várt éves drágulás azonban ennél is nagyobb, melynek mértékét 28,8 százalékra teszi a jegybank.
Az MNB adatai szerint a fővárosi új építésű lakások átlagos négyzetméterára a harmadik negyedévben 1,77 millió forintra emelkedett, ami 15 százalékos éves drágulás.
Ugyanakkor némileg eltérő képet fest az ingatlan.com legfrissebb, novemberi lakásárindexe. A hirdetési portál szerint országos szinten érdemben lassult a lakásárak emelkedése. Havi szinten országosan 0,5 százalékos emelkedés történt, ami jóval elmarad a szeptemberi 2,8, valamint az októberi 1,5 százalékos havi drágulási ütemtől. Budapesten pedig tavaly óta először minimális csökkenés történt: a fővárosban ugyanis 0,1 százalékkal mérséklődtek az árak, ami inkább stagnálásnak tekinthető. Budapest a szeptembert 2,6, az októbert pedig 1,4 százalékos havi drágulással zárta.
A teljes cikk megtekintéséhez és tovább olvasásához KATTINTSON IDE!
*Tisztelt Olvasó! Amennyiben a cikk tartalma módosult vagy sértő elemeket tartalmaz, kérjük jelezze számunkra info@net-front.hu e-mail címen!