Hirben.hu Hírben jók vagyunk! 2026-ban sem lesz meglepetés az ingatlanpiacon – már hogy abban az értelemben a folyamatokat egyértelműen az Otthon Start Program irányítja majd. Kérdés ugyanakkor, mi lesz az ingatlanárakkal, meddig mehetnek még el a túlárazások, és mi történik az albérletpiacon.
Ezekre a kérdésekre nemcsak ebben a cikkben keressük a kapaszkodókat az ingatlanpiac szereplőivel, de
az Otthon Start Expón is képet kaphatnak a kilátogatók, akik az interaktív kiállításon minden Otthon Start Programmal kapcsolatos kérdésre választ kaphatnak, ezen felül pedig előadások és panelbeszélgetések formájában igyekszünk minél bővebb képet adni a hitelprogrammal és az ingatlanpiaccal kapcsolatban.
Mire számíthatunk a lakáspiacon 2026-ban?
Az új év ismét új reményekkel és új jogszabályokkal indul a lakáspiacon, éppen ezért érdemes röviden áttekinteni, milyen változások léptek életbe január elsején, és azok milyen hatással lehetnek a magyar lakáspiacra 2026-ban – mutat rá friss elemzésében az OTP Ingatlanpont.
A 2026-os év is komoly változásokkal indul a lakáspiacon, melyek célja egyszerre a kereslet élénkítése és a kínálat bővítése. A legnagyobb támogatás talán a közszolgálati dolgozókat érinti, akik idén januártól évi nettó egymillió forintos vissza nem térítendő otthontámogatásra jogosultak. Ezt az összeget önerőként használhatják fel lakásvásárláshoz, illetve meglévő lakáshitelük törlesztésére is fordíthatják, ugyanakkor nem használható fel előtörlesztésre vagy végtörlesztésre, csak a rendszeres törlesztőrészletekre. Az intézkedés minden közszolgálatban dolgozót érint, így az orvosok, tanárok, rendvédelmi dolgozók és köztisztviselők is igénybe vehetik. Becslések szerint az intézkedés 100 ezer embert érinthet, vagyis éves szinten 100 milliárd forintos kiadást jelenthet a költségvetés számára.
„Mivel az új otthontámogatás önerőként is felhasználható, ezért akár a 2025-ben elindított 3 százalékos kedvezményes kamatozású Otthon Start programmal is kombinálható. Az évi egymillió forintos összeg kistelepüléseken akár teljes egészében lefedheti egy ingatlan önerejét, vagyis olyanok is megjelenhetnek vásárlóként a piacon, akik eddig nem juthattak saját lakáshoz vagy házhoz” – emelte ki az intézkedés kapcsán Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.
Szintén az Otthon Start programot érintő változás, hogy a helyi önkormányzatok döntésének függvényében a jövőben akár zártkerti ingatlanokra és külterületi ingatlanokra is felvehető lesz a kedvezményes hitellehetőség. Ez egyrészt a kínálatot szélesítheti elsősorban vidéken, másrészt viszont a keresletet is élénkítheti, hiszen ezek jellemzően eddig alacsonyabb árfekvésű ingatlanok voltak, vagyis még szélesebb réteg számára nyílhat meg a kedvezményes hitelprogram.
Ugyancsak az Otthon Start program népszerűségét növelheti februártól az úgynevezett társasházi építményi jog bevezetése, mely azt jelenti, hogy már az építés alatt álló társasházban is tulajdoni lapon bejegyezhető jog keletkezik a vevő javára, amely majd a lakás átadásakor automatikusan tulajdonjoggá alakul – vagyis már a tervezőasztalról is vásárolható lakás hitelre. A bankok szempontjából ez persze tartogat kockázatokat, azonban a kormány törekvése, hogy minél több új lakás épüljön, és azok mihamarabb vevőre is találjanak, ezt pedig elősegítheti az új intézkedés.
Az új jogszabályok mellett a lakáspiaci keresletet növelhetik a különböző állami transzferek, illetve az adókedvezmények kiszélesítése. Ide tartozik, hogy
- januártól a 40 év alatti kétgyermekes édesanyák szja-mentességet élveznek, ami havi szinten több tízezer forintot hagyhat a családoknál.
- Februárban pedig a fegyveres testületek dolgozói hathavi fegyverpénzt kapnak, ami egyszeri összegként szintén megjelenhet a lakáspiacon is.
Előbbi intézkedés elsősorban a havi törlesztőrészletek kifizetésében nyújthat segítséget, hiszen megnő az érintett családok elkölthető jövedelme. Emiatt akár olyan vásárlók is megjelenhetnek a lakáspiacon, akik eddig nem engedhették meg maguknak a törlesztőrészletek kifizetését. Az egyösszegű fegyverpénz pedig akár önerőként is szolgálhat, illetve meglévő hitelek előtörlesztésében is segítség lehet.
Persze van olyan élénkítő intézkedés is, amitől el kellett búcsúznunk december végén: 2025-ben az önkéntes nyugdíjpénztári vagyonok átmenetileg felhasználhatók voltak lakásvásárlásra és felújításra. Egyelőre nincs hivatalos bejelentés, hogy ezt 2026-ra is kiterjesztenék, vagyis januártól már nem él ez a lehetőség.
Idén is az Otthon Start lesz a főszereplő
A tavaly indult Otthon Start program keretében december közepéig 15 ezer hitelszerződést kötöttek mintegy 500 milliárd forint összértékben. A szeptemberi indulás után az első két hónap kiugró érdeklődést mutatott, majd novemberben és decemberben kicsit alábbhagyott az érdeklődés. „Arra számítunk, hogy 2026-ban is az Otthon Start határozza majd meg a lakáspiacot, főleg az első negyedévben élénkülhet ismét látványosan a kereslet” – emelte ki Valkó Dávid. Ebben nagy szerepe lehet az újlakás-kínálat bővülésének, hiszen több ezer lakás értékesítése indulhat el nemzetgazdasági szempontból kiemelt, legalább 250 lakásos beruházások keretében országszerte, ahol a lakások minimum 70 százaléka megfelel az Otthon Start Program kritériumainak.
Kérdés persze, hogy a kereslet élénkítése milyen hatással van a lakásárakra. A Magyar Nemzeti Bank novemberben megjelent lakáspiaci jelentésében közel 30 százalékos áremelkedést prognosztizált 2025-re, részben az Otthon Start hatására. „Azt gondoljuk, hogy lassan elérhet a tűréshatárához a piac, bár az árak még 2026-ban is tovább kúszhatnak felfelé, de várhatóan kisebb mértékben, mint tavaly” – emelte ki ezzel kapcsolatban az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.
Valkó Dávid szerint lehetnek speciális szegmensek a piacon, mivel a tavalyi év végére például néhány fővárosi lokációban a panellakások és az újépítésű lakások ára gyakorlatilag „összeért”, mindkét piacon nagyjából kialakult az Otthon Startban maximálisan elérhető 1,5 millió forint körüli-alatti négyzetméterár. Ez pedig azt jelenti, hogy ahogy az új fejlesztések fokozatosan megjelennek a piacon ilyen áron, az a panelek árában hozhat korrekciót, hiszen sokan elgondolkodhatnak azon, érdemes-e ugyanolyan áron panelt vásárolniuk, mint amennyiért új lakást is vehetnek.
Persze az Otthon Start nem csak felfelé tudja hajtani az árakat, az eddigi tapasztalatok alapján az albérletek piacán ezzel ellentétes hatást vált ki. Augusztusban tetőztek az albérletárak, ezt követően zsinórban három hónapja csökkentek az előző hónaphoz képest. Országosan hasonlóra legutóbb 2024 végén volt példa, de most a budapesti albérleti piacon is ugyanez a tendencia, a fővárosban viszont 2020 eleje óta nem volt példa három hónapon keresztül tartó árcsökkenésre. „Mivel a kedvezményes hitellehetőség egyre többeket terel a saját lakás felé, ezért az albérleti piacon csökken a kereslet, miközben sokan befektetési céllal, kiadásra vásárolnak ingatlant, növelve a kínálatot. A kettő eredője nyomhatja tartósan le a bérleti díjakat” – mondta Valkó Dávid. A szakember szerint ennek eredményeként a lakáspiacon a bérleti hozam tovább csökkenhet a következő időszakban, ugyanakkor a folyamatos drágulás miatt nem kell temetni a befektetési piacot.
Plafoneffektus a fővárosban: hol állt meg a drágulás?
Az ingatlan.com több mint 10 ezer újlakás-hirdetésen alapuló legfrissebb elemzése szerint látványos fordulatot hozott a 2026-os év eleje a társasházi új lakások piacán, az elérhető lakáskínálat számottevően bővült. A megyeszékhelyeken 30 százalékkal több hirdetésből válogathatnak az érdeklődők, mint egy évvel korábban. A fővárosban valóságos dömping alakult ki, ahol 78 százalékkal ugrott meg az új építésű társasházi lakások száma az egy évvel korábbihoz képest.
A bőségesebb választék mellett Budapesten az árak tekintetében is markáns fordulat következett be. 2025 januárjában még alig több mint kétezer újlakás-hirdetésből válogathattak a vevők, szeptember elején viszont a kínálat 2700 fölé nőtt, miközben a medián négyzetméterárak 16 százalékkal emelkedtek 1,43 millióról 1,66 millió forintra. Szeptember és idén január között a fővárosi újlakás-kínálat 3600 fölé nőtt, miközben az árnövekedés lendülete elfogyott. Az utóbbi négy hónapban mindössze 2 százalékos drágulás történt a fővárosban, így idén január elején 1,69 milliónál tartott a medián négyzetméterár.
A lassulás a kerületi adatokban még élesebben kirajzolódik, és jól látható, hogy a piac reagált az új szabályozási környezetre. A legnagyobb újlakás-kínálatot nyújtó városrészekben, így a XI. kerületben múlt év első kilenc hónapjában 4 százalékkal nőttek az árak, azóta viszont stagnálást látható, ennek eredményeként 1,75 millió forintos mediánnal indult ez az év. Hasonló stagnálás jellemzi a XIII. kerületet is, ahol 12 százalékos múlt év első kilenc hónapjára jellemző drágulást mindössze 2 százalékos áremelkedés váltotta. Ennek köszönhetően a XIII. kerületi új építésű társasházi lakások esetében most 1,7 millió forint medián négyzetméterár.
A budai prémium lokációban is beszédes adatok születtek: a XII. kerületben 3,31 millióról 2,97 millióra, míg az V. kerületben a kiugró 3,6 milliós szintről 2,94 millió forintra korrigáltak a mediánárak. Ezzel szemben a külsőbb kerületekben, ahol az árak még nem érték el a kritikus szintet, továbbra is van növekedés: a XX. kerületben például 1,14 millióról 1,32 millió forintra nőttek a mediánértékek a kínálati piacon.
„A piaci folyamatok hátterében az Otthon Start Program áll. A támogatás igénybevételéhez szabott 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlát ugyanis erős gátat jelent. A vásárlók lényegében sokkal jobban keresik azokat az ingatlanokat, amelyekre kedvezményes hitelt lehet igényelni, ami döntési helyzetbe hozta a beruházókat is” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
Mi a helyzet vidéken?
Míg Budapesten a „plafonhatás” megállította a drágulást, több megyeszékhelyeken eltérő a helyzet. Mivel ott a négyzetméterárak jellemzően még a 1,5 milliós limit alatt vannak, a támogatott hitel lendületbe hozta a társasházi új lakások piacát a kínálat és az árak tekintetében is. Tavaly januárban még alig több mint ezer új társasházi lakásból állt a kínálat, most viszont már 28 százalékkal nagyobb választékot jelent a megyeszékhelyeken eladó közel 1400 új lakás.
Az árak is nőttek ezzel párhuzamosan: Egerben például 1,04 millióról 1,25 millióra, Miskolcon pedig 970 ezerről 1,11 millió forintra nőttek a medián négyzetméterárak szeptember óta, ami 21, illetve 14 százalékos növekedésnek felel meg. Debrecenben már 1,23 millió forintnál tart az új társasházi lakások négyzetméterára, […]
A teljes cikk megtekintéséhez és tovább olvasásához KATTINTSON IDE!
*Tisztelt Olvasó! Amennyiben a cikk tartalma módosult vagy sértő elemeket tartalmaz, kérjük jelezze számunkra info@net-front.hu e-mail címen!