Hirben.hu Hírben jók vagyunk! Látványosan lelassult a magyar lakáspiac az elmúlt hónapokban: miközben tavaly még szinte megállíthatatlannak tűnt az árrobbanás, 2026 tavaszára Budapesten gyakorlatilag megállt a drágulás, a panelpiacon pedig már a kifáradás jelei látszanak. Az OTP Ingatlanpont, a zenga.hu és az OTP Bank közös elemzése szerint a piac egyszerre mutatja a túlfűtöttség és a kifulladás tüneteit: magas árak, növekvő kínálat, hektikus kereslet és egyre bizonytalanabb vásárlók jellemzik az ingatlanszektort. A szereplők szerint a következő hónapok kulcskérdése az lesz, hogy az Otthon Start Program milyen formában marad fenn, és képes lesz-e a piac újabb lendületet venni.
Kifulladó kereslet, megtorpanó árak: véget érhetett a lakáspiaci őrület
Az elmúlt másfél évben a magyar ingatlanpiac szélsőséges hullámzásokat élt át. A 2023-as visszaesés után 2025-ben robbanásszerű drágulás indult el, amit elsősorban az Otthon Start Program és a befektetői kereslet hajtott. A zenga.hu és az OTP-csoport közös Zenga Ingatlan Radar elemzése szerint – melynek honlapja június közepén élesedik – azonban most új szakasz kezdődhetett: a kereslet érezhetően lassul, miközben a kínálat gyors ütemben bővül. Áprilisban az ingatlanérdeklődések száma 25 százalékkal maradt el a 2025-ös havi átlagtól, márciushoz képest pedig közel 30 százalékos visszaesést mértek. Az elemzők szerint ennek több oka van egyszerre. Egyrészt eltűntek a tavalyi agresszív befektetői vásárlások, másrészt az Otthon Start első hullámában sokan előrehozták a vásárlásaikat, így a kereslet egy része „elfogyott” a piacról. Emellett az elmúlt évek drasztikus drágulása olyan árszinteket eredményezett, amelyek mellett egyre több vevő kezd kivárni.
Különösen látványos a fordulat Budapesten.
Míg tavaly még 20 százalék feletti éves áremelkedésről beszéltek az elemzők, mostanra gyakorlatilag befagyott a fővárosi piac.
A budapesti átlagos hirdetési négyzetméterár 1,5 millió forint körül stabilizálódott, és december óta mindössze minimális emelkedést mértek. A piac szereplői szerint ennek egyik legfontosabb oka az, hogy az Otthon Start Program lélektani plafont húzott a piac fölé: a vásárlók jelentős része továbbra is olyan lakást keres, amely megfelel a támogatási feltételeknek, vagyis nem lépi át a másfél millió forintos négyzetméterárat.
Közben a kereslet szerkezete is átalakult. Tavaly a társasházi lakások és a kisebb befektetési célú ingatlanok voltak a piac sztárjai, most azonban egyre inkább a családi házak kerültek előtérbe. A közvetítők szerint sok vásárló már nem pusztán befektetésként tekint az ingatlanra, hanem nagyobb életteret keres, még akkor is, ha ezért az agglomerációba vagy energetikailag gyengébb állapotú ingatlanok felé kell elmozdulnia. Az OTP Ingatlanpont tapasztalatai alapján a családi házak iránti érdeklődés jóval stabilabb maradt, mint a panellakásoké vagy a kisebb társasházi lakásoké.
A szakértők ugyanakkor egyelőre nem beszélnek összeomlásról. Sokkal inkább
egy normalizálódó piac képe rajzolódik ki, ahol a korábbi extrém kilengések után kiszámíthatóbb dinamika alakulhat ki.
Az év eleji megtorpanás után májusban már ismét enyhe élénkülést tapasztaltak, de az elemzők szerint az év második fele továbbra is erősen függ a gazdasági és politikai környezettől, valamint az állami támogatási rendszer jövőjétől.
A tavalyi, sok helyen 20-25 százalékos lakásár-emelkedés biztosan nem ismétlődik meg 2026-ban. Budapesten már most gyakorlatilag megálltak az árak, az átlagos négyzetméterár hónapok óta 1,5 millió forint körül stagnál, és ha ez a trend folytatódik, akkor idén akár teljesen elmaradhat az érdemi drágulás a fővárosban. Úgy látják, hogy a piacot az Otthon Start Program árplafonja, a kifulladó kereslet és a gyorsan bővülő kínálat egyszerre fékezi
– mondta Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője.
Kipukkanhatott a panelláz – már nem viszik azonnal a lakásokat
Az elmúlt évek egyik leglátványosabb jelensége a panellakások brutális drágulása volt. A budapesti lakótelepeken olyan árak alakultak ki, amelyek korábban elképzelhetetlenek lettek volna. A XI. kerületben például olyan panellakások jelentek meg a piacon, amelyek ára megközelítette az új építésű lakásokét, sőt, egyes garzonoknál 1,7 millió forint feletti valós négyzetméteráras tranzakciókat is regisztráltak. Debrecenben is akadt példa 1,4 millió forintos panel-négyzetméterárra.
Most azonban úgy tűnik, véget érhetett a panelláz. A zenga.hu adatai szerint áprilisban 67 százalékkal több panellakás volt a kínálatban, mint egy átlagos tavalyi hónapban. Ez azt jelenti, hogy az ingatlanok már nem tűnnek el azonnal a piacról, vagyis a kereslet látványosan gyengült. Az érdeklődések száma a panellakások esetében 46 százalékkal esett vissza a tavalyi átlaghoz képest.
A szakértők szerint a panelpiac mindig különösen érzékenyen reagál a piaci fordulatokra. Már a 2008-as válság után is a panelek ára kezdett először emelkedni, majd 2022-ben itt látszott meg először a lassulás is.
Most ismét a panelpiac küldheti az első figyelmeztető jelzéseket.
A kínálat bővülése önmagában még nem jelent áresést, de az elemzők szerint egyre több olyan hirdetés jelenik meg, amely hónapokig fennmarad a piacon. A korábbi „egy hónapon belül elkel” állapot kezd megszűnni.
Különösen érdekes jelenség, hogy bizonyos budapesti kerületekben a panellakások és az új építésű lakások árai gyakorlatilag összeértek. A XI. és XV. kerületben olyan új projektek jelentek meg, amelyek tudatosan az Otthon Start árplafonja alá árazták magukat, miközben a panelek ára alulról közelített ezekhez a szintekhez. A kettő közé szorult vásárlók közül sokan inkább az új építésű lakások felé kezdtek elmozdulni, még akkor is, ha ehhez nagyobb önerő vagy hosszabb várakozás kellett.
A piac szereplői szerint a következő hónapok egyik legfontosabb kérdése az lesz, hogy a panellakások ára ténylegesen csökkenni kezd-e, vagy csak hosszabb stagnálás jön. Egyelőre inkább az utóbbi látszik valószínűnek, de a korábbi extrém drágulási ütem biztosan nem tér vissza rövid időn belül.
Vidéken még mindig tart a drágulás, de már ott is változnak a trendek
Miközben Budapesten megállni látszik az árrobbanás, vidéken továbbra is emelkednek az árak. Az elemzők szerint azonban itt sem egységes a kép. A korábban legdrágább térségekben már lassul a növekedés, miközben az olcsóbb régiókban most gyorsul fel igazán a drágulás. Jász-Nagykun-Szolnok és Békés vármegye például az idei év egyik legdinamikusabban dráguló térsége lett, pedig nem történt olyan gazdasági fejlesztés vagy beruházás, amely önmagában indokolná ezt.
A szakértők szerint egyszerűen arról van szó, hogy a budapesti és nagyvárosi drágulás időbeli késéssel gyűrűzik tovább az olcsóbb térségekbe. Az ingatlanpiac ciklikusan működik: először a legkeresettebb városrészek és prémiumlokációk drágulnak, majd a magas árak miatt a kereslet fokozatosan kiszorul az olcsóbb térségekbe. Most éppen ez történik az ország délkeleti részén és több vidéki megyeszékhelyen.
Közben az új lakások piacán is komoly átalakulás zajlik. Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank és az OTP Ingatlanpont vezető elemzője rámutatott, Budapesten 2025 első négy hónapjában 75 új projektben 3839 lakás jelent meg a kínálatban, míg 2026-ban már 78 projekt és 4782 lakás került piacra. Ráadásul ebben még nincsenek benne az Otthon Start Programhoz kapcsolódó fejlesztések. Az elemzők szerint az új kínálat fokozatosan enyhítheti az elmúlt évek extrém kínálati szűkösségét.
A vidéki újlakás-piac ugyanakkor […]
A teljes cikk megtekintéséhez és tovább olvasásához KATTINTSON IDE!
*Tisztelt Olvasó! Amennyiben a cikk tartalma módosult vagy sértő elemeket tartalmaz, kérjük jelezze számunkra info@net-front.hu e-mail címen!