Hirben.hu Hírben jók vagyunk! Merre és hogyan halad az új és a használt lakások piaca az Otthon Start Program árnyékában, a magas fejlesztési költségek és a hektikus szabályozási háttér mellett? – e három, egymásra épülő, mégis különböző nézőpontból járták körbe a kérdést szakértők az ingatlan.com által szervezett Conferencia 2025 ingatlanpiac-konferencián, melyre az Index exkluzív betekintést nyert. Fejlesztők (Cordia; Metrodom, Molnárbeton) és a frontvonalon dolgozó értékesítők–közvetítők (Bayer Property, Családi Ingatlan, Otthon Centrum Solutions, Gacsó Ház) együtt rajzolták fel az összetett képet: erősödő kereslet, rugalmatlan kínálat, peremre tolódó elérhetőség, finanszírozási és műszaki kompromisszumok, valamint régiók közti szétnyíló olló.
Lassuló gyorsulás: pörög a lakáspiac, de csak félig
A szeptember 1-jén indult fix 3 százalékos kamatozású Otthon Start Program úgy söpört végig a lakáspiacon, mint a tavaszi vihar, az ingatlanközvetítők szerint valóságos roham indult. A bizonytalanul csöpögő részletszabályok mellett tömeges előzetes érdeklődés, előszerződés, az „azonnal lépni kell” hangulat dominált. „Mintha ingyenlakást osztottak volna”. Az ügyfelek özönlöttek, attól félve attól, hogy lemaradnak. Aztán jött a kijózanodás: a hitel nem automatikus, és a feltételek sokakat kizárnak. A pánikvásárlást fokozatosan felváltotta a számolgatás.
A fejlesztők is hasonlóan látják: az „állampapírkorszakból” hirtelen visszaáramló likviditás robbanásszerű első fél évet hozott, majd normalizálódás jött. A rövid távú dinamika tehát egyértelműen „felpörgető”: a kereslet megérkezett, különösen ott, ahol kész vagy közel kész lakás elérhető. Görög Áron, a Cordia értékesítési és marketingigazgatója szerint „hirtelen mindenki újra venni akart”, de a készlet szűk és a projektek nem reagálnak ilyen gyorsan. Hasonlóan látja Nagy Zsolt, a Metrodom gazdasági igazgatója: „Az érdeklődés megvan, a termék nincs.”
A kereslet szerkezetében kettős mozgás látszik. Egyrészt a 3 százalékos finanszírozás az első otthonos rétegeket aktiválja – ez volt a program deklarált célja. Másrészt a „csomagvásárló” befektetők sem tűntek el: sokan diverzifikáltak (kevesebb lakás itthon, egy rész külföldre), de a prémium, jó lokációjú új építés továbbra is vonzó számukra – már nem az állampapír a magától értetődő alternatíva, mint 2022–2023-ban.
Nincs elég új lakás – főleg ott, ahol kéne
A fejlesztők szerint is túl kevés új lakás épül Magyarországon. A 4,3 milliós lakásállomány megújításához évente 40 ezer új építés kellene, de az utóbbi években ennek alig fele valósult meg – erről az Index korábban több cikkben is értekezett.
Az Otthon Start Program elvileg ezt pörgetné, csakhogy a 1,5 millió forintos négyzetméterár-határ a legtöbb fővárosi projektre nem érvényes. Budapesten átlagosan 1,8-2 millió forint/négyzetméterár mellett lehet új lakáshoz jutni, a budai oldalon még ennél is drágábban. Főként a főváros belső kerületeiben csekély az a projektkör, amely ténylegesen befér ebbe a keretbe. „A 3 százalék inkább jól hangzó szlogen mint reális eszköz a belvárosban” – mondta Nagy Zsolt. Az agglomerációban és vidéken viszont valóban működik: ott belefér az ársávba, és tényleg megmozdította a piacot.
A kínálati bővülést az építési szabályozás változásai is fékezhetik. A közvetítők rámutattak, ahol szűk a telekkínálat, vagy szigorúak az új előírások, települési feltételek (önazonossági törvény, infrastrukturális korlátok), ott nehezebb olyan, piaci alapon is életképes – és egyben Otthon Start-kompatibilis – projekteket elindítani, amelyek tartósan be is férnek a négyzetméterár-plafon alá. A „fejlesztői matek” emiatt óvatosabb: amíg nem látszik, meddig és hogyan érhető el az Otthon Start Program, addig kockázatos arra tervezni egy négyéves projektciklust.
Ugyanakkor a megújuló, energiahatékony állományt döntően az új építés képes hozni – mutattak rá.
Árharc és értékbecslési káosz
Közvetítői oldalon rövid idő alatt látványos „összeérést” láttak: a használt és az új kínálati árak közel kerültek egymáshoz – az új lakásra várni kell, míg a készletből maradó lakások nem a legjobb fekvésűek, de az Otthon Start által hajtott kereslet a használtban is feljebb tolta az árszinteket. Ennek „hőmérője” a banki értékbecslés: a friss tranzakciós adatok lassabban gyűrűznek be a modellekbe, így nőtt a különbség a megállapodott vételár és a bank által elfogadott hitelfedezeti érték között – emiatt több helyen extra önerőt kellett betolni, vagy újraszámolni a finanszírozást. (Korábban arra is felhívtuk a figyelmet, hogy a foglalót akkor érdemes letenni, ha az értékbecslés, valamint a hitelkalkuláció végbement, továbbá, hogy bár a 3 százalékos hitelkonstrukció igencsak vonzó, ám kedvezőbb feltételek mellett is érdemes a józan ész mentén felmérni az anyagi lehetőségeket.)
Fejlesztői oldalról a fő kockázat nem is annyira az „árszint”, hanem az indexálhatóság.
Ha a projektköltségek (acél, beton, üveg, munkaerő) 4-8 százalékos éves ütemben kúsznak, miközben a program miatt „rögzített” ársávban kellene eladni, gyorsan veszteségspirál alakulhat ki
– különösen akkor, ha az Otthon Start Program időközben kifut vagy átíródik, és a keresleti oldal is megtorpan. Ez szintén óvatosságra inti a kínálati döntéshozókat. „Ha ez így marad, egyszerűen nem éri meg új projektet indítani” – mondta Görög Áron.
A fejlesztők 2026-ra kétsebességes piacot várnak: egy, az „1,5 milliós világban” pörgő, magas forgási sebességű, támogatott szegmenst; és egy prémium, 1,7-2,0 millió forint/négyzetméter feletti piacot (lokációtól és műszaki tartalomtól függően), ahol az Otthon Start csak áttételesen hat.
Budapest és a vidék: két külön világ
A közvetítői beszélgetés talán leghangsúlyosabb üzenete, hogy az országos szinten nagyon eltér a program penetrációja és az árak összeérése. A fővárosi újlakás-piacon alig érzékelhető az Otthon Start: kevés projekt fér bele a határokba, a fejlesztők ezért inkább kivárnak.
Az agglomerációs, illetve az ahhoz közeli telkekben, illetve alapvető infrastruktúrában (víz, szennyvíz, közműkorlátok) gyenge településeken a kínálat fizikailag szűk – itt a használt lakás nem tud együtt lélegezni az újjal. Máshol (tágabb, Budapest körüli gyűrű, regionális központok, egyes agglomerációs „építős” övezetek) viszont 1,3-1,8 millió forint/négyzetméter közötti új kínálat is látható, miközben a használt árszint jóval alacsonyabb – tehát itt nincs összeérés.
Vidéken még vegyesebb a kép: Győrben és Debrecenben erős a kereslet, Pécsen vagy Szegeden inkább a használtpiac élénkül. A program ezért térben „foltos”: ahol a költségszerkezet és a szabályozási környezet engedi, ott erős keresleti hullámot generál.
[…]
A teljes cikk megtekintéséhez és tovább olvasásához KATTINTSON IDE!
*Tisztelt Olvasó! Amennyiben a cikk tartalma módosult vagy sértő elemeket tartalmaz, kérjük jelezze számunkra info@net-front.hu e-mail címen!