Hirben.hu Hírben jók vagyunk! A tervezőasztaltól a kulcsátadásig – hogyan fejleszt a magyar? Mi készül 2026-ban? Ezzel a címmel zajlott kerekasztal beszélgetés az Indamedia által szervezett Otthon Start Expón múlt szombaton. A diskurzusban Balla Ákos, a Bayer Property értékesítő igazgatója; Barna Krisztina, a Mester-Építő Kft. értékesítési igazgatója; Rácz Dóra, a BAM Group fejlesztési igazgatója, valamint Csepeti Ádám, stratégiai ügyek koordinációjáért felelős helyettes államtitkár vettek részt.
Tehát piaci és állami szempontból is górcső alá került az ingatlanfejlesztés kérdése. Mert – ahogy arra az Index korábban több cikkében is rávilágított – a lakhatási válság, és az Európa-csúcsot döntő magyarországi ingatlanár-emelkedés, csak akkor mérsékelhető, ha az Otthon Start Program által az egekbe lőtt keresletet a kínálati oldal is leköveti.
Kínálati szorítás egy években mérhető rendszerben
A beszélgetés kiindulópontja épp utóbbi állítás volt, vagyis hogy a magyar lakáspiac alapvetően nem keresleti, hanem kínálati válságban van – különösen az új építésű lakásoknál, de egyre inkább a jó minőségű használt ingatlanoknál is. Mindez nem rövid távú jelenség: az ingatlanfejlesztés természeténél fogva több éves folyamat, amelyet nem lehet „egy-két hónap alatt” helyrehozni.
Balla Ákos hangsúlyozta, hogy egy nagyobb társasházi projekt előkészítése, engedélyeztetése és kivitelezése tipikusan 2–3 évig tart, míg egy kisebb ikerház vagy családi ház is legalább egy év alatt készül el. Ez azt jelenti, hogy
a mostani keresleti sokk hatása csak 2027–2028 körül jelenhet meg érdemben a kínálatban.
A piac működése is átalakult: a társasházi építményi jog intézményének köszönhetően ma már nem pusztán „tervrajzok pihennek a fiókban”, hanem előértékesítések, szerződések és hitelezés kapcsolódik a projektekhez – azaz a tervezőasztalról is lehet ingatlant vásárolni. Ha pedig a vevők ténylegesen lekötik a lakásokat, az fejlesztői oldalon biztonságot ad a következő telkek megvásárlásához és új projektek indításához.
A kínálat elkerülte a vevői igényeket
Visszaidézték, hogy a Covid utóhatásai, az építőanyag-árrobbanás és az energiaválság évekre előre vetették árnyékukat. Számos projekt „parkolópályára” került, mert nem volt finanszírozható vagy piacképes. Emellett a vevői preferenciák is megváltoztak: a terasz, az erkély, a jobb alaprajz és az energetika ma már alapelvárás.
A panelvita is árnyalja a képet. Többen rámutattak, hogy nem klasszikus értelemben vett válság van, hanem strukturális eltérés: a kínálat nem azt adja, amit a vevők keresnek – megfizethető, élhető, jól elhelyezkedő lakásokat.
A kínálati hiány tehát nemcsak darabszámban, hanem minőségben és összetételben is megmutatkozik. Ezért a szereplők szerint nem elég több lakást építeni, hanem más típusú lakásokat kell fejleszteni.
Állami fordulat: a keresletről a kínálatra
Csepeti Ádám helyettes államtitkár szerint a kormányzat az elmúlt 8–10 évben túlzottan a keresleti ösztönzőkre – támogatásokra, kedvezményes hitelekre – koncentrált. 2025–2026-ra azonban tudatos kínálati fordulat indult el. Ennek központi eleme egy 300 milliárd forintos lakhatási tőkeprogram.
A programban 19 alapkezelő vesz részt, és a várakozások szerint 2–3 éven belül 25–30 ezer új lakás jelenhet meg a kínálatban.
(Ahogy arról az Index korábban több alkalommal írt, a nem túl jó állapotú magyarországi lakásállomány egészséges megújításához, ezzel együtt a lakhatási válság enyhítéséhez évente 30-40 ezer új lakás megépítésére volna szükség.)
Emellett az Otthon Start Program másfél millió forint négyzetméterár-korlátjának megfelelő projektek gyorsított engedélyezési pályára kerülhetnek, ami időben és költségben is jelentős előny. A logika egyszerű: az idő pénz, és minél gyorsabban halad egy projekt, annál kisebb a finanszírozási teher.
Ősszel az önkormányzatok lehetőséget kaptak bizonyos zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonására is, ami új fejlesztési területeket nyithat meg. A kormányzat ezzel elsősorban a kertvárosias és agglomerációs kínálat bővítését célozza.
Az Otthon Start Program súlya látványos: a friss adatok szerint a kihelyezett lakáshitelek 70–72 százaléka már ehhez kapcsolódik. Ez példátlan mértékű állami ráhatást jelent a piacra. A cél az, hogy a megugró hitelkeresletet 20–25 ezer új lakással lehessen kiszolgálni rövid távon, majd ennél is többel középtávon. A kormányzat álláspontja szerint a program nem átmeneti, hanem több évre szóló lakáspolitikai keret.
A fejlesztők visszajelzései alapján az állam egyre inkább partnerként jelenik meg, nem […]
A teljes cikk megtekintéséhez és tovább olvasásához KATTINTSON IDE!
*Tisztelt Olvasó! Amennyiben a cikk tartalma módosult vagy sértő elemeket tartalmaz, kérjük jelezze számunkra info@net-front.hu e-mail címen!