2019. július 19., péntekMa Emília napja van. Nappali nézet Éjszakai nézet EUR: 325,00 Ft | USD: 289,00 Ft | CHF: 294,00 Ft
2019.07.19. Emília Nappali nézet Éjszakai nézet EUR: 325,00 Ft | USD: 289,00 Ft | CHF: 294,00 Ft
Kezdőlap / Ingatlan / A magyar plázák elhallgatott titkai – Kellenének a halottak, de erre kicsi az esély

Hirdetés

A magyar plázák elhallgatott titkai – Kellenének a halottak, de erre kicsi az esély

Magyarországon telítődni látszik a bevásárlóközpontok piaca, bár az érdekelt fejlesztők nyilván nem ezt mondják. Sorozatunk első részében az étkeztetési forradalomról írtunk, a másodikban a vásárlások pszichológiai motivációit mutattuk be, a harmadikban pedig a bérlők mozgásterét elemeztük. Nagy kérdés, hogy mit lépnek a vásárlási szokások változásaira az üzemeltetők/bérbeadók. Sorozatunk utolsó részében ezt nézzük meg kritikus szemmel.


4. NEM TÖLTENEK, CSAK LÕNEK AZ ÜZEMELTETÕK
Abban nincs vita, hogy telítődő, gyorsan változó piacról van szó, ahol állandó megújulási kényszer van bérlői és üzemeltetői/bérbeadói oldalon is. A top budapesti plázák (Westend, Árkád, Mammut, Allee, Arena Mall, MOM Park) általában jól vizsgáznak ezen a téren. Több szakértő is egészségesnek tartja ugyanakkor, ha a másod vagy harmad vonalból netán bezárna egy-egy központ vagy teljesen más funkcióval nyitna újra. A halálesetre azonban kicsi az esély, az üzemeltetők ugyanis sokat tanultak a 10 évvel ezelőtti válságból és általában időben lépnek: vagy előre menekülve kiszórják a rosszul muzsikáló bérlőket vagy új funkciókat találnak ki a régiek helyett.

A magyar plázák elhallgatott titkai - Kellenének a halottak, de erre kicsi az esély

“A válság mindenkit mélyen érintett a kiskereskedelmi szektorban is, nagymértékben azonban nem rendeződött át a piac. A jelenleg is zajló változások következményeként szinte kétségtelen, hogy lesznek olyan kereskedelmi központok, ahol teljes újratervezésre vagy újra pozícionálásra, netán végső esetben funkcióváltásra lesz szükség” – vélekedett Szabó Viktória, a Cushman & Wakefield kiskereskedelmi részlegének vezetője, aki már számos kiskereskedelmi központ fejlődését, fejlesztését nyomon kísérte, elősegítette. Az újra pozicionálás egyik kiváló példájaként említhető a kispesti Shopmark (korábbi nevén Europark), amely megújult megjelenésével, és a megváltozott vásárlói igényekhez igazított bérlői összetételével gyakorlatilag új központként nyitott meg tavaly ősszel.

Hirdetés

A magyar plázák elhallgatott titkai - Kellenének a halottak, de erre kicsi az esély

Egyetértett abban, hogy a jövőben várhatóan még látványosabban elkülönülnek majd a napi bevásárlásra, ügyintézésre használt központok az úgynevezett destination centerektől, ahová az élményért, a több időt igénylő tevékenységért mennek az emberek. Tapasztalatai szerint – és ezt látjuk mi is, mivel rendszeresen látogatjuk a vezető fővárosi bevásárlóközpontokat – növekszik a szabadidős szolgáltatást végző bérlők aránya, a jövőben ez felmehet akár 30-35% százalékra. Nyugaton már több helyütt jellemző, hogy újfajta szórakozási módokra adnak lehetőséget, például beltéri szabadidős tevékenységekre fókuszáló területeket, ugrálókat, a gyerekeknek (és szüleiknek) pedig újabb és újabb koncepciójú játszóházakat építenek.

Már nem újdonság, sőt mind szembetűnőbb, hogy a bevásárláskor az áru, a szolgáltatás megszerzése helyett az élményszerzés a cél. A top budapesti plázákban azt vettük észre az elmúlt pár évben, hogy igyekeznek felfelé pozícionálni magukat (ez a leglátványosabban a MOM Parknak sikerült). Az exkluzivitást kereső vásárlók örömmel veszik, hogy egyre több prémium márka jelenik meg a plázákban. Tudunk olyan külföldi márkáról is, amelyik az Andrássy úton jelent meg először a magyar piacon, de már gondolkodik egy bérleményen az egyik plázában is.

Az ingatlan tanácsadó cég szakembere szerint az üzemeltetők igyekeznek úgymond elébe menni a keresletnek. Az okos megoldások szintén kötelezőek, több hazai pláza jelent meg vásárlói applikációkkal és természetesen az egyre kifinomultabb mérési-érzékelési technikákkal tovább finomíthatják a kínálatot, majd a bérlői mixet. Kifejezetten okos pláza szlogennel egyelőre csak egy, az épülő Etele Plaza jelentkezett.

A magyar plázák elhallgatott titkai - Kellenének a halottak, de erre kicsi az esély


Hiába jelennek meg nagyobb elánnal és duzzadtabb pénztárcával a magyar vásárlók, egyelőre azt látják, hogy a bevásárlóközpontokban szinte mindenütt ugyanazok a nagy nemzetközi márkahálózatok fogadják őket. Ezzel összefüggésben Szabó Viktória azt mondta: a nyugat-európai központok bérlői összetételével ellentétben nálunk jóval kevesebb számú nagy nemzetközi márkahálózat van jelen. Szerinte nem nagyon lesz változás, mert lelassultak az expanziók. (Azt már mi tesszük hozzá, hogy nincs is nagyon hová betenni a más országokban már jelenlévőket, ha mégis szeretnének belépni erre a piacra, egybefüggő nagy területet elég nehéz ma bérelni). Nyugaton egyszerűen sokkal több márka van jelen egy adott piacon és ezért nem tűnik fel, hogy több márka több helyen is van ugyanabban az országban – adta meg a magyarázatot.

A magyar plázák elhallgatott titkai - Kellenének a halottak, de erre kicsi az esély

A plázapiac természetesen szegmentálódik, látható, hogy Magyarországon is egyre több az olyan központ, ahol az olcsó termékeket árusító ruházati és háztartási kellékeket árusító láncok is megjelennek. A “fast fashion” jegyében háromhetente változnak a szortimentek, megugrott az online vásárlás, ezt különféle közösségi médiafelületeken még ösztönzik is a plázák üzemeltetői, illetve maguk a márkák is.

A rohamos átalakulásnak lehetnek és vélhetően lesznek is áldozatai. Évek óta hatalmas kérdőjel például a Lurdy ház, amely ugyan iroda és bevásárlóközpontnak pozícionálta magát, de semmi jel nem mutat arra, hogy a tulajdonos átértékelné saját helyzetét. A közelben több ezer új lakás épült és még továbbiak épülnek, teljesen kihasználatlan a hatalmas szabadtéri parkoló (beépíthetnék), pedig mindkettő potenciált rejt magában. Vagyis nem csupán a bővítésre, korszerűsítésre lenne mód, hanem a bérlői mix gyökeres átalakítására, nagy márkák, igazi mágnesbérlők bevonzására.

Mindent bevetnek az üzemeltetők

  • biztonsági gyerek karkötő (Duna Plaza)
  • MOL Limo pont (Duna Plaza)
  • bio sétány (Mammut)
  • “állatbarát üzlet” matrica (Campona, Allee)
  • kutyaitató (Allee)
  • családi kártya, utalványok, kuponok (több pláza)
  • sóbarlang (Lurdy ház)
  • babaszoba, játszóház, posta automata, ingyenes wifi, mobiltöltés, parkolás (több pláza)
  • forrás: Portfolio-gyűjtés

    Vidéken is van jó pár megoldatlan kérdés. Nem tudni például, hogy a győri ETO Park hogyan akar túlélni, hiszen a legfőbb konkurens Árkád pár sarokra van és dinamikusan működik, a Győr Plaza is megújulhat. Debrecen bezzeg város lehetne ezen a téren, de a Debrecen Plaza nagyon szenved a közeli, jól menő Fórum Debrecen miatt, amit szintén az Árkádokat üzemeltető ECE visz már sok éve.

    A központoknál nem ritka, hogy kivonul egy nagyobb bérlő. Nálunk a Marks&Spencer volt mérföldkő, mert több plázában is jelen volt, de szó szerint nagy űrt hagyott maga után az ugyancsak brit gyökerű Debenhams. Ilyen esetben alapos mérlegelést igényel az üzemeltető számára, hogy egy vagy több bérlővel töltse fel a bérleményt, milyen arányú legyen a felosztás, ha emellett dönt, illetve azonos kategóriájú vagy profilú legyen-e a bérlő. Ekkor jön a mágikus “megfelelő bérlői mix” szempont.

    A bevásárlóközpontokban működő üzletek száma és megoszlása

    A magyar plázák elhallgatott titkai - Kellenének a halottak, de erre kicsi az esély

    “Egy kereskedelmi központ koncepciójának kidolgozásakor kiemelten fontos egy bérbeadó részére a bérleti díjak maximalizálása, ami azonban nem mehet a bérlői összetétel kárára. A munkánk egyik fontos eleme az arany középút megtalálása. Mi, tanácsadók a bérlői mix kialakításával, illetve követve a piaci változásokat, annak átalakításával tudjuk növelni egy központ potenciális vásárlóinak számát” – érzékeltette saját szerepüket Szabó Viktória.

    Más szakértők is azt mondták, hogy egy jó mágnesbérlő megtalálása és megfelelő elhelyezése kulcskérdés, a közvetlen környezetében lévő bérleményekért erős a verseny (a várható nagy forgalom miatt). Ennek következtében a bérleti díj is 15-20 százalékkal magasabb, mintha ugyanazt a típusú és méretű üzletet jóval távolabb helyeznék el.

    Egy üzemeltetőnek időben érzékelnie kell, hogy miként viselkednek a vásárlók a közös területeken. Volt már példa arra, hogy úgymond túl soknak találták a leülő helyeket vagy túl kényelmesnek (pad helyett fotelek), s eltüntettek néhányat ezek közül. Az is fontos, hogy elemezzék a leggyakoribb vásárlói útvonalakat, s ha kell statikus és mozgó irányító eszközökkel tereljék őket. A nem tömeg plázáknak számító központokban (Hegyvidék, MOM Park) kifejezetten előny, hogy vannak zeg-zúgok, általában is nyugodtabb a kép, már csak a kisebb méret és zaj miatt is.

    Kui János, a GfK Industry sales terület vezetője azt emelte ki, hogy az üzemeltetést nagyban befolyásolja az egyes plázákról kialakított egyéni vagy csoport percepció, felfogás, kép. Más egy budai hegyvidéki, pesti városközponti, vagy zöldövezeti központ imázsa és persze fontos, hogy a megkülönböztetésre itt is törekedjen az üzemeltető. Hozzáfűzte, hogy meghatározó, milyen a vonzáskörzetben élők szocio-demográfiai összetétele, mik az azon belüli változások és milyenek a jövedelmi tényezők. (Azt már mi tesszük hozzá, hogy például a Corvin negyedben sikerült figyelni a lakás-és irodaépítkezések nyomán kialakult nagyobb vásárlóerőre, ennek megfelelően módosult a bérlői mix is, méghozzá felfelé.)

    A szakember egyetértett azzal, hogy a vonzáskörzeten kívülről érkezőket is folyamatosan figyelni kell, néhány pláza esetében ez jelentős arányt képviselhet. (Szerintünk például az Etele Plazánál és az Arena Mallnál is ez a helyzet). Nyilvánvaló, hogy olyan üzleti modellt és bérlői mixet kell kialakítani, ami biztosítja, hogy hosszabb távon, tehát 5-8 évvel a nyitás után és azon túl is nyereségesen működjön a központ, illetve kellő rugalmassággal kell változtatni a modellen, ha ez szükséges.

    “Módosulhatnak a helyigények a bevásárlóközponton belül, az üzletmenettől függően egy bolt növelheti vagy csökkentheti területét, akár kétszintessé is válhat, ha ebbe belemegy a bérlői mixre nagyon figyelő üzemeltető és van is erre elegendő terület. A lakók és a környéken dolgozók vásárlási szokásait is alaposan fel kell mérni, folyamatosan figyelni kell. Például tudni kell, hogy a közeli irodákban dolgozók mit vesznek a plázában, a lakóhelyükön illetve útközben” – tette hozzá Kui János.


    2019.06.04 05:45 A magyar plázák elhallgatott titkai – Trükkök egész sorával keresnek vagyonokat az üzletek
    2019.06.07 05:45 A magyar plázák elhallgatott titkai – Milliárdokat csinálnak, de hogyan?
    2019.06.12 06:06 A magyar plázák elhallgatott titkai – Milliárdokat szakítanak az okostükörrel és az influenszerekkel

    Forrás:
    https://www.portfolio.hu/ingatlan/retail/a-magyar-plazak-elhallgatott-titkai-kellenenek-a-halottak-de-erre-kicsi-az-esely.326477.html

    *Tisztelt Olvasó! Amennyiben a cikk tartalma módosult vagy sértő elemeket tartalmaz, kérjük jelezze számunkra info@net-front.hu e-mail címen!

    Hirdetés

    Lehet, hogy érdekel...

    Dél-koreai befektető vásárolt irodaházat a Váci úti folyosón

    Dél-koreai befektető vásárolt irodaházat a Váci úti folyosón

    A Skanska eladta budapesti Nordic Light Trio irodaházát a JR AMC dél-koreai ingatlanbefektetési alapnak. Ez …